Yerba Buena, que según datos del Censo 2022 registró el mayor crecimiento poblacional del país (36% en la última década, alcanzando unos 102.700 habitantes), se presenta como ejemplo de “éxito” por parte de las administraciones locales. Sin embargo, este avance ha sido impulsado por una política que privilegia el interés privado —barrios cerrados, countries, edificios en altura y corredores comerciales— por encima del bienestar de los habitantes y la sostenibilidad del entorno. La empresaria y referente local Catalina Lonac ha cuestionado directamente esta orientación de la actual gestión del intendente Pablo Macchiarola, al referirse a un proyecto de ocho torres en Bascary y Perón y preguntar cuál es la idea de urbanismo que guía las decisiones municipales. Lonac advirtió que esa escala de edificación “romperá el ecosistema residencial” y provocará el colapso del tránsito vehicular, poniendo en evidencia las fallas de una administración que, según su crítica, no ha considerado plenamente los impactos en el carácter residencial de la ciudad.
El eje de la avenida Presidente Perón, antes un paseo residencial, se transformó en un corredor saturado de locales comerciales, oficinas y emprendimientos. Desde 2020 se habilitaron más de 120 nuevos negocios, y en los últimos tres años superaron los 70 proyectos de construcción. Si bien esto genera movimiento económico, el resultado es una “ciudad en miniatura” donde vivir, trabajar y recrearse en el mismo espacio se traduce en congestión vehicular (más de 130.000 autos y camionetas diarios), presión sobre servicios y pérdida progresiva de la identidad residencial y natural que caracterizaba al municipio.
El fin del Casco Viejo: de residencial a centro comercial
Uno de los impactos más visibles y lamentables de esta gestión es la transformación del Casco Viejo de Yerba Buena. Lo que fuera el corazón residencial histórico de la “Ciudad Jardín”, con sus casas grandes y tradicionales, está desapareciendo bajo la lógica del desarrollo comercial descontrolado. En promedio, se habilita un nuevo local comercial cada 36 horas (unos 250 por año), y en manzanas del Casco Viejo proliferan galerías comerciales —hasta dos por cuadra— que reemplazan las antiguas viviendas.
Como describe Juan Carlos Velárdez en un complejo sobre calle Belgrano al 200, “son casas grandes que se venden y se demuelen. La tendencia es construir negocios abajo y oficinas arriba, que a veces también las ocupan con consultorios”. Este proceso, acelerado por los cambios post-pandemia (virtualización de trámites y búsqueda de cercanía), ha llevado a que residentes y trabajadores migren oficinas del centro capitalino a Yerba Buena, pero a costa de la identidad histórica. Las antiguas residencias, sin una protección efectiva por parte de las administraciones, son demolidas sistemáticamente, reemplazadas por mixturas de comercio, gastronomía y oficinas que priorizan el flujo económico sobre el valor patrimonial y residencial.
Vecinos como Gabriela Barrios expresan la preocupación: “A mí me gustaría que la ciudad no perdiera su esencia. Me parece bien que haya más comercios y que la gente elija trabajar cerca de su casa. Pero creo que tiene que haber un equilibrio, que se preserven la identidad y los espacios verdes”. La falta de regulaciones firmes para preservar el Casco Viejo refleja una desprotección clara del patrimonio edilicio residencial, contribuyendo a la pérdida de carácter y a una homogeneización comercial que afecta tanto a residentes históricos como a visitantes que buscaban autenticidad.
Saturación y pérdida de calidad de vida
Especialistas y operadores del mercado inmobiliario reconocen abiertamente la saturación: la oferta de vivienda está “concentradísima” en Yerba Buena, con signos claros de agotamiento de parcelas grandes y espacios disponibles. Esto no solo eleva precios (metro cuadrado premium por encima de US$ 1.600) y reduce opciones accesibles, sino que empuja el crecimiento descontrolado hacia periferias como San Pablo, replicando problemas en lugar de resolverlos.
Uno de los costos más evidentes es la degradación ambiental. Históricamente, Yerba Buena concentraba la mayor cantidad de urbanizaciones cerradas del Gran Tucumán, ocupando un 17% de su superficie con barrios privados que avanzaron sobre áreas agrícolas y laderas del cerro San Javier. El paisaje de equilibrio entre naturaleza y residencias se fracturó, con fisuras visibles de pérdida de espacios verdes y debilitamiento de la conexión entre sectores. Las administraciones recientes no lograron contener esta expansión desmedida, priorizando inversiones privadas sobre planificación integral.
La movilidad diaria evidencia el fracaso en gestión: miles de bicicletas, motos y peatones circulan por una infraestructura que no acompaña el ritmo impuesto. Problemas crónicos de tránsito, agua, servicios y conectividad metropolitana se agravan, afectando directamente la calidad de vida de residentes y la experiencia de visitantes que buscan tranquilidad y contacto con el entorno serrano, no congestión y densificación.
Nueva normativa: admisión tardía de desorden
Las autoridades impulsaron un nuevo Código de Ordenamiento Urbano, reconociendo implícitamente que el anterior —con 30 años de vigencia— quedó obsoleto ante cambios “significativos” que no fueron anticipados ni regulados a tiempo. La reforma busca ahora dar “previsibilidad” al sector inmobiliario y mejorar conectividad, pero llega después de años de crecimiento desbocado. Cuestionamientos del sector privado por altos costos de desarrollo (tasas municipales y provinciales) revelan tensiones, mientras los vecinos cargan con los impactos diarios de una planificación reactiva en lugar de preventiva.
El énfasis en atraer constructoras locales y nacionales, con preventas rápidas y boom post-pandemia, benefició visiblemente al capital privado, pero dejó pendientes desafíos de infraestructura, equidad y sostenibilidad. Yerba Buena dejó de ser el “suburbio jardín” para convertirse en un ejemplo de cómo el desarrollo comercial desregulado erosiona el valor residencial y turístico a largo plazo.
