Con la firma del ministro de Economía y Producción, Daniel Abad, el Poder Ejecutivo provincial dictó el Decreto N° 3275/3, que reglamenta la Ley N° 9857 y habilita el camino para una actualización integral de los valores catastrales de todos los inmuebles en Tucumán. Esta norma, aprobada el 26 de marzo pasado, crea el Observatorio del Mercado Inmobiliario de Tucumán (OMITUC), una unidad técnica dependiente de la Dirección General de Catastro (DGC), cuya misión central es «fijar métodos de valuación masiva de inmuebles en la Provincia de Tucumán». La medida, que incorpora herramientas avanzadas como inteligencia artificial y análisis geoespaciales, no solo moderniza el sistema catastral, sino que también pavimenta el terreno para incrementos en los tributos inmobiliarios, al recalcular anualmente los valores base de propiedades urbanas y rurales.
El decreto responde a la necesidad de «reglamentar los lineamientos técnicos, organizativos y procedimentales para el funcionamiento del OMITUC, conforme a lo establecido en la Ley N° 9857». En sus considerandos, el texto subraya que es «indispensable establecer el marco de acción para la elaboración, actualización y difusión de los valores catastrales que sirvan de base para la planificación y políticas públicas en materia inmobiliaria». Así, el gobierno de Osvaldo Jaldo materializa una reforma que busca alinear los registros fiscales con la dinámica real del mercado, aunque genera preocupación entre contribuyentes por las implicancias fiscales que podría acarrear.
En el corazón de la normativa se erige el OMITUC como un ente dinámico y colaborativo. El Artículo 1° detalla sus competencias con precisión quirúrgica: el observatorio «podrá: a) Actualizar los métodos y modelos de valuación masiva incorporando técnicas estadísticas, algoritmos de inteligencia artificial y nuevas metodologías emergentes; b) Recopilar, sistematizar y analizar datos provenientes del mercado inmobiliario en conjunto con variables geográficas descriptivas, procurando la representatividad y calidad de la información; c) Elaborar y mantener una base de datos actualizada que integre los valores del suelo y las mejoras, presentados en formato cartográfico y tabular para su consulta y análisis; d) Coordinar con otros organismos públicos, privados y académicos el intercambio de información y la implementación de políticas públicas orientadas a la planificación territorial; e) Emitir informes periódicos que sirvan de insumos para la toma de decisiones dirigidas al diseño de políticas públicas en materia inmobiliaria». Esta visión integral posiciona al OMITUC no solo como un archivo de datos, sino como un motor de inteligencia aplicada al territorio tucumano.
La operación del observatorio queda bajo la batuta de un coordinador, cuya responsabilidad se expande en el Artículo 2°: «Dispónese que serán funciones del coordinador fijar las pautas y cronograma de trabajo que deberá ejecutar el OMITUC. Asimismo, será el encargado de respaldar documentalmente toda la producción científico-técnica generada en el ámbito del OMITUC. También, establecerá los controles de calidad de los valores catastrales previo a la aprobación por parte del Director General de Catastro (DGC)». Para potenciar su alcance, el Artículo 3° faculta al director de la DGC a «suscribir convenios de colaboración con otros organismos del Estado y con entes privados, pudiendo establecer las formas y condiciones de intercambio de información», abriendo puertas a alianzas que enriquecerán los datos con perspectivas externas.
El pulso anual del sistema se marca en el Artículo 4°, que impone un relevamiento sistemático: «El OMITUC deberá relevar anualmente datos de mercado, los que se complementarán con variables territoriales que permitan modelar la dinámica inmobiliaria. Estas variables se construyen a partir del procesamiento de la información geográfica generada o recopilada a través de análisis geoespaciales de distancias; de pertenencia a un determinado sector; de densidades o mapas de calor; bien como intersecciones espaciales; interpolaciones, entre otras. Las variables pueden ser de carácter cuantitativo (área del terreno, distancia a espacios verdes públicos, densidad de construcciones, etc.) o cualitativo (estado de conservación del inmueble, acceso a servicios, entre otros). Asimismo, pueden tratarse de variables de localización, catastrales o satelitales». Esta metodología, que fusiona big data con cartografía digital, promete una valuación más equitativa, pero también más sensible a fluctuaciones del mercado.
El núcleo valuatorio se desglosa en los Artículos 5° y 6°. El valor catastral se calculará anualmente sumando «su Valor Genérico» más «los coeficientes de corrección que contemplan características particulares (intrínsecas) del inmueble», según el Artículo 5°, que añade flexibilidad: «El valor catastral podrá ser determinado de manera disociativa, sumando el valor del suelo libre de mejoras y las construcciones, o bien de forma integral. En el caso de implementar la forma disociativa, se establecerán valores genéricos para las mejoras basados en relevamientos de mercado, mediante el estudio y procesamiento de la información obtenida». Por su parte, el Artículo 6° establece que «la Dirección General de Catastro aprobará anualmente el Mapa de Valores Genéricos (MVG) del terreno de todas las parcelas de la Provincia. El MVG se conforma a partir de los datos sistematizados por el OMITUC correspondientes a precios de oferta publicados en sitios web y en el terreno; valores de transferencias efectivas; tasaciones particulares, entre otros».
Impugnaciones
La transparencia trata de erigirse como un pilar del decreto. El Artículo 7° obliga a notificar la aprobación del MVG «a través de la publicación en la página oficial de la Dirección General de Catastro, observando para ello las medidas de seguridad de protección de información. Esta publicación contendrá adjunto un informe acerca de la metodología definida, los datos, las variables consideradas y su correspondiente evaluación de desempeño para los modelos de valuación masiva. La fecha de publicación de este acto resolutivo deberá ser comunicada por la Dirección General de Catastro en el Boletín Oficial y en el diario de mayor circulación de la Provincia». Similar rigor rige la notificación individual de valores catastrales, vía consulta por padrón en el sitio web (Artículo 10°), y los mecanismos de impugnación: «Quien acredite interés legítimo podrá deducir impugnación ante la Dirección General de Catastro a partir de la publicación de la resolución de aprobación de los valores genéricos en la página oficial del organismo catastral» (Artículo 8°). Los reclamos por disconformidad podrán presentarse «en cualquier momento» (Artículo 11°), con resolución a cargo de la DGC.
No obstante, el decreto acota las rectificaciones para evitar inestabilidad fiscal. El Artículo 9° lista casos de modificación, como «modificación por mensura, división o unificación; incorporación o supresión de mejoras; error en las asignaciones de las características particulares de los inmuebles, en la aplicación de los valores genéricos o en las operaciones de cálculo (error atribuible a la administración)». Y el Artículo 12° prohíbe correcciones retroactivas generales: «La Dirección General de Catastro no podrá realizar en forma retroactiva correcciones que modifiquen valores catastrales correspondientes a períodos precedentes. Si la corrección implicara un beneficio para el contribuyente, la misma será retroactiva a la fecha en que se cometió el error atribuible a la administración; caso contrario, se aplicará a partir de la fecha en que se efectúe dicha corrección y se notificará al interesado».